Le crédit immobilier : conditions d'octroi, apport, durée, assurance

Comment fonctionne un prêt immobilier

Un prêt immobilier finance l’achat d’un logement, d’un terrain à bâtir ou de gros travaux. Le code de la consommation le traite à part du crédit à la consommation (articles L313-1 et suivants). Vous remboursez le capital et les intérêts par échéances, en général mensuelles, sur une durée et à un taux fixés dans l’offre. Le prêteur peut exiger une assurance emprunteur et une garantie sur le bien ou une caution.

Le coût complet du prêt se lit dans le taux annuel effectif global (TAEG). Il additionne les intérêts, les frais de dossier, les frais d’intermédiaire, l’assurance et les garanties exigées, les frais de compte imposés et l’évaluation du bien (code de la consommation, article R314-4, cité par la Banque de France). C’est le chiffre qui permet de comparer deux offres. C’est aussi lui que plafonne le taux d’usure.

Avant l’offre, le prêteur vous remet une fiche d’information standardisée européenne (FISE), qui résume le prêt envisagé. Deux FISE se comparent ligne à ligne, pour un même montant et une même durée.

Le crédit immobilier sans apport : ce que disent les règles

Aucune règle publique ne fixe d’apport minimal. La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ajoute deux critères « outre leurs critères propres » à ceux des prêteurs : le taux d’effort et la durée. Elle ne dit rien de l’apport. Un prêt sans apport n’est donc pas interdit, c’est la politique de risque de chaque prêteur qui tranche.

Quand il existe, l’apport vient de votre épargne : compte, livrets, compte ou plan d’épargne logement, épargne salariale (service-public, fiche F16123). Un plan d’épargne logement peut aussi ouvrir droit à un prêt à un taux connu dès l’ouverture du plan : voir le prêt d’épargne logement et ses règles.

Sans apport, le montant emprunté est plus élevé à revenus égaux. Le taux d’effort et la durée, les deux critères du HCSF, atteignent alors plus vite leur plafond.

Taux d’endettement et durée : la norme du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, les banques et les sociétés de financement appliquent deux critères à tout nouveau crédit immobilier. Ils viennent de la décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée le 29/06/2023 et le 18/12/2023. Au 15/10/2026, aucune décision plus récente n’est publiée sur Légifrance.

Les prêts relais, les renégociations, les rachats de crédit par un autre établissement et les regroupements de crédits sont hors du champ de la décision. Depuis le 1er janvier 2024, un prêt relais dont la quotité ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu n’entre plus dans le calcul du taux d’effort.

Ces critères sont des plafonds, pas un droit au prêt. Un dossier sous 35 % peut être refusé. Un dossier au-dessus peut être accepté dans la marge de dérogation.

Le taux moyen et le taux d’usure du moment

Deux chiffres publics donnent le niveau du marché. Ni l’un ni l’autre n’est le taux qu’un prêteur vous proposera.

C’est la moyenne des crédits nouveaux à l’habitat accordés aux ménages en France sur le mois, toutes durées confondues et hors assurance. Son évolution depuis 2003 est sur la page du taux moyen du crédit immobilier.

Le taux d’usure est un plafond légal, révisé chaque trimestre : aucun prêt ne peut être accordé à un TAEG supérieur, assurance comprise. Les seuils par durée, de 4,09 % à 6,49 % au 01/10/2026, sont sur la page des taux d’usure en vigueur.

L’assurance emprunteur : délégation et loi Lemoine

L’assurance rembourse tout ou partie des échéances en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité ou d’incapacité de travail ; la garantie perte d’emploi est facultative. Le prêteur fixe les garanties minimales dans une fiche standardisée d’information. Il ne peut pas vous imposer l’assureur : un autre contrat est accepté s’il respecte cette fiche (service-public, fiche F1671).

La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a ajouté trois règles :

• vous pouvez changer d’assurance à tout moment après la signature ; si la banque accepte le nouveau contrat, elle a 10 jours ouvrés pour modifier le contrat de crédit ;
• aucune information de santé n’est demandée pour des crédits immobiliers d’au plus 200 000 € par emprunteur, remboursés avant 60 ans ;
• le droit à l’oubli de la convention Aeras dispense de déclarer un cancer ou une hépatite virale C dont le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins 5 ans, sans rechute, si le contrat prend fin avant 71 ans (service-public, fiche F20520).

L’assurance exigée entre dans le TAEG : une assurance chère peut faire dépasser le taux d’usure.

Refus de prêt immobilier : les motifs et les recours

Le prêteur doit évaluer votre solvabilité avant toute offre (code de la consommation, articles L313-16 à L313-19). Il consulte aussi le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Un refus peut tenir à l’une des règles ci-dessus :

• un taux d’effort au-dessus de 35 %, hors marge de dérogation ;
• une durée au-delà de 25 ou 27 ans ;
• un TAEG au-dessus du taux d’usure, par exemple à cause du coût de l’assurance ;
• une inscription au FICP ;
• un critère propre au prêteur : apport, stabilité des revenus, épargne restante.

Le crédit n’est pas un droit : le prêteur décide. Vous pouvez lui demander quel point bloque, puis présenter un dossier modifié (montant, durée, apport) ou vous adresser à un autre établissement. Une inscription au FICP dure 5 ans au plus et se lève après remboursement des sommes dues (Banque de France) : voir le fichage au FICP. Si c’est l’assurance qui bloque, la convention Aeras s’applique automatiquement à une demande avec un risque aggravé de santé.

Négocier son crédit immobilier

Plusieurs éléments de l’offre se discutent : le taux débiteur, les frais de dossier, la garantie, l’assurance (par délégation) et les conditions de remboursement anticipé. Comparez les offres sur le TAEG et le coût total indiqués dans la FISE de chaque prêteur, pour le même montant et la même durée.

Le seuil d’usure trace la limite haute de ce qu’un prêteur peut proposer, assurance comprise : les seuils du 4e trimestre 2026 valent jusqu’au 31/12/2026. Si vous avez déjà un crédit en cours, le changement d’établissement se prépare à part : voir changer de banque avec un crédit en cours.

Faire sa demande en ligne : comment ça se passe

En ligne comme en agence, la demande suit les mêmes étapes, encadrées par le code de la consommation :

1. la demande, avec les justificatifs que le prêteur réclame (identité, revenus, charges, projet) ;
2. l’étude de la solvabilité et la consultation du FICP ;
3. la remise de la FISE ;
4. l’accord de l’assureur, sans lequel l’offre n’est pas émise ;
5. l’offre de prêt écrite, que le prêteur doit maintenir pendant au moins 30 jours calendaires ;
6. le délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui commence le lendemain de la réception de l’offre et ne peut pas être réduit ;
7. l’acceptation de l’offre, puis la signature de l’acte et le déblocage des fonds, jamais avant la fin du délai de réflexion.

Comparons les banques ne reçoit aucune demande et ne transmet aucun dossier : la demande se fait chez le prêteur ou chez un courtier inscrit à l’ORIAS.

Report d’échéance et remboursement anticipé

Un report ou une modulation des échéances relève du contrat : lisez la clause correspondante et interrogez le prêteur avant le premier impayé. Si les difficultés durent, la Banque de France instruit les dossiers de surendettement.

Le remboursement anticipé, lui, est encadré par la loi (code de la consommation, articles L313-47 à L313-49 et R313-25) :

• il est toujours possible, en tout ou en partie ; le contrat peut exiger qu’un remboursement partiel dépasse 10 % du montant initial, sauf pour solder le prêt ;
• les indemnités, si le contrat en prévoit, ne peuvent dépasser ni six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû ;
• aucune indemnité n’est due quand le remboursement suit la vente du logement après un changement de lieu de travail (le vôtre ou celui de votre conjoint), un décès ou une cessation forcée d’activité.